Een woning verhuren lijkt eenvoudig: je ontvangt maandelijks huur en klaar. Maar de fiscus kijkt mee. Afhankelijk van wie je huurder is en hoe je verhuurt, kunnen de belastingen sterk verschillen. Veel eigenaars zijn zich daar niet volledig van bewust.
Hoe worden huurinkomsten belast in België?
Er zijn twee grote situaties:
-
Verhuur aan een particulier (voor privégebruik)
-
Je betaalt belastingen op het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI), verhoogd met 40%.
-
De ontvangen huur zelf wordt niet belast.
-
-
Verhuur aan een zelfstandige of vennootschap (beroepsmatig gebruik)
-
Hier wordt wél gekeken naar de reële huurinkomsten.
-
De fiscus belast de nettohuur (huurinkomsten min forfaitaire kosten, meestal 40% aftrek, met een maximum).
-
⚠️ Hierdoor kan de belastingdruk bij verhuur aan een vennootschap veel hoger uitvallen dan bij verhuur aan een particulier.
Voor wie gelden de belastingregels bij verhuur?
-
Particuliere verhuurders van huizen en appartementen.
-
Investeerders die panden kopen om te verhuren.
-
Zelfstandigen die via hun vennootschap vastgoed huren.
Praktijkvoorbeeld: particulier vs. vennootschap
-
Jan verhuurt zijn appartement aan een gezin: hij wordt belast op het geïndexeerd KI van €1.000, verhoogd met 40%. Zijn belastbare basis is dus €1.400.
-
Sofie verhuurt hetzelfde appartement aan een bvba: zij ontvangt €12.000 huur per jaar. Na aftrek rekent de fiscus op een belastbare basis van bijna €7.200. Het verschil in belasting is enorm.
Wat betekent dit concreet voor verhuurders?
De keuze van je huurder heeft een grote invloed op je netto rendement. Verhuur je aan een particulier, dan blijft de belasting beperkt. Verhuur je aan een vennootschap, dan kan een groot stuk van je huurinkomsten naar de fiscus gaan.
Conclusie
In 2025 blijft het belastingstelsel bij verhuur ongewijzigd. Het is cruciaal dat je vooraf goed weet wie je huurder zal zijn en wat dat betekent voor je belastingaangifte. Zo vermijd je verrassingen en kan je correct berekenen wat je investering echt opbrengt.
